樓宇按揭入門｜一文了解5大按揭基本須知＋首置業主必睇

樓宇按揭是什麼？

樓宇按揭是指，借款人向銀行或財務機構借貸，以物業作為抵押，來支付物業售價。然後，你就需要依約分期還款，如果不按時還款，銀行或財務機構有權利收回物業。這就是樓宇按揭基本的運作方式。

當你在比較不同按揭計劃時，最常需要考慮的因素包括最高按揭成數、還款期、以及利率。

通常，在市面上看到的按揭產品都是為私人樓宇而設計，但是當談到村屋按揭時則會有不同的計劃和方式。至於居屋按揭或綠置居按揭，因為有政府提供擔保，所以會有額外的申請手續及計算方式。

如果你正在計劃買房，樓宇按揭是一個相當主要的考慮因素。希望這篇文章對你有所幫助，幫你了解更多關於樓宇按揭的相關知識。

按揭成數

對於要申請樓宇按揭的人來說，按揭成數（或稱貸款比例）是一個重要的概念，它是由銀行或財務機構根據物業估值、借款人的財務狀況，以及相關物業類型等多重因素來訂立的。換句話說，按揭成數就是你可以獲得的最高貸款比例上限。

舉個例子，如果你要買一間估價為600萬的房子，並獲得了六成的按揭貸款，則你需要先付四成首期款（即240萬），剩下的360萬則可以和利率一同分期還款。

對首次購房者來說，按揭成數可高達九成，而非首次購房者則最高可達八成，當然，具體數字取決於房價以及借款人的財務狀況。然而，請注意，有些貸款方案可能需要購買按揭保險，以及支付額外的保費，因此，在申請按揭貸款時，請務必要詳細了解相關的費用和條款。

壓力測試

在進行按揭貸款申請時，銀行會對申請人進行壓力測試，以確保申請人具備足夠的還款能力。所謂壓力測試，就是指以銀行現有的按揭利率加 3% 來計算，申請人的供款不能超過其入息的一定百分比，一般介於 35% 到 50% 之間。

銀行網站通常都有模擬壓力測試的工具，這樣在申請按揭貸款之前，你就可以先初步計算自己是否有足夠的還款能力。這些工具可以幫助你設計還款計劃，了解自己在不同還款選項下的壓力能力，進而幫助你更好地做出按揭貸款申請決策。

除了利率的考慮之外，還有其他因素也會影響你的還款能力，例如：你的生活開支、償還其他債務的能力等等。因此，在申請按揭貸款之前，你還需要全面考慮自己的財務狀況，以確定自己是否可以承受未來的還款壓力。

壓力測試可以幫助你更好地了解自己的還款能力和風險承受能力。如果你想要更透徹地了解自己在按揭貸款方面的情況，建議去向銀行或其他專業機構請教，以便更好的掌握自己的貸款情況。

銀行按揭 VS 發展商按揭

現在提供按揭貸款的承按人有兩種，分別是銀行和財務機構。在購買新盤時，發展商通常會藉由指定的財務機構，推出發展商按揭計劃，這樣有助於買家更快地完成置業手續，同時也讓項目銷售更順利，發展商也能從中賺取放貸利息。

一般來說，銀行按揭和發展商按揭有以下幾點的分別：

H按 VS P按

當你要申請銀行按揭時，你需要選擇使用「H按」還是「P按」。

H按和P按是兩種使用不同按揭利率的計劃，而這兩種利率的波動受到樓市的影響而有所不同，進而影響你的最終利息開支。選擇哪一種計劃需要視乎你的財務狀況和樓市走勢而定。

「H按」是指與物業價格無關的按揭利率，利率在整個貸款期間保持不變，一般會選擇在經濟情況較穩定時使用。這種利率計算比較簡單，貸款人可以掌握固定的還款總額，有助於財務規劃和管理。

「P按」則是指與銀行訂定的基本利率掛勾的按揭利率，利率水平會隨著銀行基本利率的變化而變化，因此可能造成每月還款金額波動，對財務管理造成一定壓力。不過，因為利率隨市況調整，所以在樓市行情看好的時候，這種利率計算方式或會相對更划算。

無論選擇哪一種按揭計劃，都需要仔細評估，建立一個全面的財務方案，做到詳細的分析、周詳的考慮，才可以選擇出最適合自己的按揭計劃。

一按 VS 二按

在置業過程中，你可能會選擇「一按」還是「二按」。

「一按」是指物業的第一個按揭，通常由銀行承擔。當買家獲批的按揭成數有限，或需要更多的資金來支付首期時，就需要藉助「二按」。

「二按」是指物業本身已有第一個按揭，再進行第二個按揭。提供二按服務的一般是發展商或財務機構，這種按揭通常是為了推銷新盤而推出的。但同時，需要注意的是，申請二按需要得到一按銀行的同意，並且需要通過壓力測試。

買家選擇「一按」還是「二按」，需要根據個人財務情況和樓市環境等因素進行全面評估。在選擇二按時，務必留意不要負擔過多債務，不然可能會帶來財務風險。而選擇一按時，也要根據當時的市況與自身財務容量相應定下按揭條件，以減輕隨時可能湧現的還款壓力。

加按

當你在置業過程中了解有關按揭的資訊時，你可能會聽到「加按」和「二按」這兩個詞，但這兩者有時很容易混淆。

「加按」是指在早前已按下一筆貸款後，向同一間承就按銀行申請增加貸款額，而「二按」則涉及兩個借貸人。當物業升值時，透過加按，你可能可以為自己爭取更高的借貸額，這通常也被稱為「加接套現」的做法。

對於加按的申請，承按銀行會進行一系列的審查和考慮，包括確定物業的實際市值、評估借貸人的財務能力等。如果批准了加按申請，你就可以獲得更高的貸款額，一來有助於財務周轉，二來也可以讓你更容易地擴大自己的投資或把握投資機會。

儘管加按有利之處，但原有的按揭貸款將會按照承按機構的條款繼續計息，貸款總額亦隨之增加，因此借貸人需要仔細計算和規劃自己的財務狀況，並謹慎地考慮是否需要加按。

轉按

當你擁有物業之後，依然有可能對現有的按揭產生不滿意，這時候你可以考慮進行「轉按」。

「轉按」是指物業原本與一家銀行做按揭，但之後將物業抵押至另一家銀行，由該銀行承擔按揭貸款。業主可以出於不同的理由而進行「轉按」，其中較常見的包括：

1. 新承擔按揭的銀行有更具優勢的按揭利率，比現有按揭更低；
2. 物業升值，新一家銀行可批准更高的貸款額，業主可以藉轉按，以新貸款額全數償還原有按揭，並套取剩餘資金，俗稱「轉按套現」；
3. 其他銀行為轉按提供現金回贈等其他優惠措施。

罰息期

罰息期是指銀行在設定按揭資費的過程中，為保障自身收益而對償還期限進行規定。如果借款人在罰息期間提前還款，銀行將會要求借款人支付額外的手續費。這些費用通常是按照貸款額的某個百分點計算而成。

罰息期的存在是為了保障銀行的放貸收入，同時也防止借款人在獲得按揭後立即轉換到其他銀行的優惠產品上。一旦借款人違反了罰息期條款，就需要支付額外費用。

具體來說，罰息期可以讓銀行在一段時間內，維持貸款利息的穩定收入。這一期間的長短可以根據借款人的信用檔案、財務狀況，以及銀行對市場的評估等多種因素進行調整。

按揭保險計劃

若你正考慮貸款購置樓宇，金管局已規定承造高成數按揭的買家，須購買按揭保險以保障銀行在貸款部分超過六成的風險為銀行提供保障。購買按揭保險時，貸款人需要繳付保費，可以一次付清，或者每年續保。

按揭保險會根據樓宇價值和貸款比例而有所調整，分為舊按保計劃和新按保計劃，每個方案的按揭額度和保費也有所不同。

在《2022年財政預算案》中，相關部門進一步提高了按保的樓價範圍和最高按揭成數，新按保計劃 （2022年2月23日起生效）具體數字如下：